Gesucht ist X – Beleihungswertermittlung in SAP®

All diese Informationen finden sich bei fast allen großen Wohnungsunternehmen in ihren ERP-Systemen wieder. Da liegt es doch auf der Hand, eine Lösung einzusetzen, welche diese Berechnung ganz automatisch durchführt, ohne zusätzliche Schnittstellen in andere Systeme. Zwei langjährige PROMOS Kunden haben die Beleihungswertermittlung bereits im Einsatz und heute stellen wir Ihnen die Lösung im Detail vor.

Status quo

Der Ermittlung des Beleihungswertes kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Bestimmung Ihres Finanzierungsrahmens zu, wenn Sie fremde Finanzierungsquellen durch Banken in Anspruch nehmen. Der Beleihungswert gibt an, in welcher Höhe die Immobilie als Beleihungsgegenstand mit einem Kredit beliehen werden darf und fungiert somit als Obergrenze für die Kreditsicherheit bei den Finanzinstituten. Deshalb erfolgt die Wertermittlung nach inhaltlichen und methodischen Prinzipien, die beispielsweise in der Beleihungs- (BelWertV) oder Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben sind. Grundsätzlich erlauben die Verordnungen verschiedene Verfahren zur Bestimmung eines Immobilienwertes.

Die PROMOS Beleihungswertermittlung erfolgt konkret nach dem Prinzip des Ertragswertverfahrens, da dieses – wie zuvor beschrieben – von den Kreditinstituten verwendet wird, um bei vermieteten Objekten den Beleihungswert zu berechnen.

Berechnungsgrundlagen

Der Wert einer Immobilie ist keine exakte Zahl. Vielmehr handelt es sich um grobe Schätzungen und Annahmen hinsichtlich des aktuellen Marktwertes, der zukünftigen Ertragssituation usw. Deshalb kann beispielsweise das Urteil während einer Immobilientransaktion je nach Perspektive und Interessenlage ganz subjektiv ausfallen. So misst der Verkäufer einer Immobilie sicher einen höheren Wert bei, als es der Käufer tut. Mit dem Beleihungswert wird allen Beteiligten eine stabile bzw. wertbeständige Kennziffer an die Hand gegeben, von der erwartet wird, dass sie sich langfristig und unabhängig von konjunkturellen Wertschwankungen am Markt erzielen lässt, auch wenn ein Grundstück oder die Immobilie bei Zahlungsschwierigkeiten kurzfristig verkauft werden muss. Wird nun der Beleihungswert zu hoch angesetzt, steigt das mögliche Ausfallrisiko. Wird der Wert jedoch mit zu viel Vorsicht zu niedrig kalkuliert, kann das Wohnungsunternehmen nicht den optimalen Kreditumsatz ausschöpfen.

Welche Informationen und Berechnungsgrundlagen werden nun im Rahmen der PROMOS Beleihungswertermittlung herangezogen? Tatsächlich können sehr viele Daten in die Berechnung einfließen, welche Sie allesamt in Ihrem SAP^® System finden (Abbildung 1). Als Berechnungsgrundlage dient der nachhaltig erzielbare Nettoertrag, welcher sich aus den jährlich erzielbaren Erträgen aus Mieteinnahmen anhand der in den Immobilienverträgen hinterlegten Informationen zu den Mieten abzüglich sämtlicher Kosten ergibt. Das heißt, man nehme die Roherträge der Immobilien, welche aus den Konditionen (z. B. Nettokaltmiete) resultieren, und zieht sämtliche, nicht auf den Mieter umlegbaren Anteile der Bewirtschaftungskosten, wie Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Leerstandskosten sowie das Mietausfallwagnis, ab. In Abhängigkeit der Nutzungsart der Mietobjekte (Wohnen, Gewerbe, Sonstige) sowie unter Berücksichtigung von Bemessungsarten können unterschiedliche Kostenansätze differenziert werden. Dank des variablen Bewertungsansatzes können zusätzliche kundenspezifische Bewertungsparameter definiert werden und in die Berechnung einfließen, wie der Bodenwert unter Einbeziehung des Liegenschaftszinssatzes oder die Restnutzungsdauer von Gebäuden.

ERP-Integration

Für die Bewertung von unbebauten Grundstücken müssen u. a. Informationen aus den Liegenschaften herangezogen werden, die nur in der SAP^® RE-FX Liegenschaftsverwaltung (LUM) hinterlegt sind, wie Flächengrößen etc. Das setzt einerseits beim Wohnungsunternehmen die Nutzung bestimmter Module und Komponenten in SAP^® voraus, anderseits profitieren sie gleichfalls von der Berücksichtigung objektbezogener Beleihungsrisiken, wie Bodenwert o. ä. in der PROMOS Beleihungswertermittlung. Die hohe Systemintegration zwischen den Bereichen Liegenschaft, Darlehen und Anlagenbuchhaltung verschafft Ihnen somit eine ideale Datenqualität als Grundlage für weitere Berechnungen. Nur so ermöglicht die Wertermittlung die Gegenüberstellung der Immobilienertragswerte mit den Restbuchwerten der Anlagen.

Der PROMOS Report zur Beleihungswertermittlung bietet weitaus mehr Funktionalitäten, als der Name vermuten lässt. Nach Aufrufen der Transaktion /PROREX/ RE_VALUATION kann der Anwender in der Einstiegsselektion die Objektauswahl zum Bewertungsstichtag vornehmen, beispielsweise einzelne Buchungskreise, Gebäude oder ganze Wirtschaftseinheiten (Abbildung 2). Die Ausführung der Anwendung kann entweder im Simulations- oder „Echtlauf“ erfolgen. Auf diese Weise ist eine Stornierung der Berechnung möglich.

Als Ergebnis erhält der Anwender schließlich eine kompakte ALV-Übersicht, mit der sich Summen und Zwischensummen bilden, Daten filtern und sortieren lassen (Abbildung 3). Ein Export nach Excel ist ohne Weiteres ebenso möglich. In Abhängigkeit der Verdichtungsebene kann der Anwender aus der ALV heraus direkt in die Wirtschaftseinheit, das Gebäude bzw. Grundstück oder Mietobjekt abspringen.

Unabhängig von der Verdichtungsebene werden die Daten zu den erfolgten Wertermittlungen stets auf Ebene der Wirtschaftseinheiten als Bemessung fortgeschrieben. Die ermittelten Beleihungs-, Verkehrs- und/oder Ertragswerte sowie deren Berechnungsgrößen stehen so in der Datenbank transparent zur Verfügung. Ruft also der Kollege aus der Kreditabteilung an und braucht kurzfristig den Ertragswert der Wirtschaftseinheit 4711, dann kann der Mitarbeiter einfach in die Stammdaten schauen und erhält auf einen Blick Antwort. Ebenso wird die Berechnung entsprechend in SAP^® mittels einer Lauf-ID protokolliert, sodass die Berechnungsparameter auch noch nach einem halben Jahr nachvollziehbar für Außenstehende bleiben.

Doch nicht nur die Kreditabteilungen profitieren von den Kennzahlen. Auch im Bereich des Portfoliomanagements sind die Informationen durchaus von Interesse, weil die Immobilienstammdaten − angereichert mit den Daten aus der Darlehen- sowie Anlagenbuchhaltung − auf dem Silbertablett serviert werden. In Kombination mit anderen Informationen kann der Portfoliomanager Schlussfolgerungen zur Entwicklung des Immobilienportfolios anstellen, z. B. Wie entwickelt sich unser Bestand? Welche Erträge erwirtschaften wir? Sind die Immobilien überaltert? Müssen wir irgendwo renovieren? Lohnt es sich, da Kapital reinzustecken? Die Antworten auf solche Fragen sind sicherlich nicht der Kernfokus der Beleihungswertermittlung, aber eine nützliche Informationsquelle, um Investitionsentscheidungen besser planen zu können.

Aus der Praxis, für die Praxis

2011 erfolgte die Entwicklung und Ersteinführung der Lösung. Nach einem Referenzbesuch im Juli 2014 konnte auch die GBG Mannheim von der Lösung begeistert werden. Zugunsten einer verbesserten Stammdatenintegration und Optimierung der Auswertungsmöglichkeiten wurden hier die bisher eingesetzten Anwendungen für das Beleihungsmanagement abgelöst und ebenfalls durch die Komponente LUM ersetzt. Produktivstart war in 2016.

Fazit

Aus welcher Sicht man nun die Immobilienbewertung auch betrachtet: mit der PROMOS Beleihungswertermittlung wird Ihnen ein durchdachtes Programm zur Verfügung gestellt, mit dem Sie die verschiedensten Daten aus SAP^® extrahieren, kombinieren und kundenindividuell aufbereiten können, um den Beleihungswert Ihrer Immobilien zu erfahren. Doch Sie verlassen hierbei keineswegs die SAP^® Umgebung und führen Ihre Berechnungen manuell im Excel durch! Die Wertermittlung erfolgt heute vollautomatisiert und dennoch benutzergeführt in Ihrem SAP^® System.