Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft – Motto: Mobilität ist Trumpf

Herr Kramer, was bedeutet für Sie Immobilien mit Zukunft?

Kramer: Ich habe neulich ein gutes Zitat des Design-Chefs eines namhaften Autoherstellers gehört. Er sagte, dass er versucht, die Ansprüche des Käufers an ein nachhaltiges Auto in das Design zu übertragen. Ich fand die Aussage sehr interessant und denke, das gilt auch für Immobilien.

Effizienz und Nachhaltigkeit sind Aspekte, die Persönlichkeit und Zeitgeist widerspiegeln. Die Immobilien der Zukunft sind digitalisiert, sowohl im Objekt selbst, ihrer Nutzung, als auch in der Betreuung und Werterhaltung. Wo ich früher ausschließlich Farben zu kaufen bekam, erhalte ich heute umfassende Systeme von der Leiter, zum Pinsel bis zum modisch abgestimmten Farbschema. Digitalisierung ist kein Selbstzweck, keine Modeerscheinung, vielmehr steht der Nutzen im Mittelpunkt. Darüber freuen sich zuallererst die Kunden.

Digitalisierung sorgt für Effizienz. Und Effizienz sorgt für Nachhaltigkeit. Hardware und Software verschmelzen. Die Digitalisierung der Bewirtschaftungsprozesse wird von der Digitalisierung des Objektes nicht zu trennen sein.

Es gibt heute schon viele kluge Lösungen. Nacheinander werden sie zusammengefügt und das ganzheitliche Ergebnis ist aus meiner Sicht das Bild für die Zukunft. Daran werden wir noch einige Jahre arbeiten.

Schlaue Gebäude – Smart Buildings: Was bedeutet für Sie der Begriff Smart Building im Kontext von Nachhaltigkeit und Digitalisierung?

Kramer: Auf den ersten Blick gibt es heute frei nach dem Motto „anything goes“ unheimlich viele Angebote, vom intelligenten Briefkasten bis zur Sprache verstehenden Beleuchtung. Kann man alles machen, wird auch alles kommen, aber man sollte sich die Frage stellen „Wie mache ich das Richtige richtig?“. Da ist meine ganz klare Empfehlung: Fangt mit euren eigenen Prozessen an! Man muss immer irgendwo anfangen und es geht auch nur eins nach dem anderen. Das klingt so banal, aber ich habe den Eindruck, daran verzweifeln Viele. Benötigt es Mut, zu digitalisieren? Ich glaube, gesunder Menschenverstand ist ausreichend.

Natürlich kann ich heute eine Betriebskostenabrechnung auf Öko-Papier drucken und mit Elektrofahrzeugen zustellen. Aber zukünftig erfolgt die Zustellung per App, ohne Papier und ohne Lieferwege. Und die Immobilie hat smarte Sensoren, von denen die Messwerte für Heizung und Wasserverbrauch jederzeit elektronisch abgefragt und verarbeitet werden können. Effizienz ist nachhaltig und der Nachhaltigkeit gehört die Zukunft.

Bleiben wir beim Beispiel der Betriebskostenabrechnung: Viele Bewirtschaftungsunternehmen haben sich über Jahrzehnte eine Arbeitsteilung mit Dienstleistern angewöhnt und verfügen gar nicht mehr über die Kompetenz, die in ihren Objekten verbauten Messgeräte in eigener Regie auszulesen und in einem integrierten Abrechnungsprozess selbst für ihre Mieter abzurechnen. Die meisten haben sich die Sensoren nur ausgeliehen und mit der Leihe auch eine Abrechnungsdienstleistung eingekauft. Smart ist das nicht. Ein smartes Gebäude egalisiert diese etablierten Abhängigkeiten.

Wenn ich mir eine Bahnfahrkarte kaufen will, muss ich nicht mehr am Schalter anstehen. Ich habe eine App und kann das selbst. Das ist für mich smart.

Wie werden die neuen Technologien – Big Data, Künstliche Intelligenz, Machine Learning – die Immobilienbranche beeinflussen?

Kramer: Die Immobilienbranche ist eine Dienstleistungsbranche. Wir haben viele Mieter, zahllose Interessenten, viele Eigentümer und viele Dienstleister. Das Kommunikationsvolumen ist immens. Und in dieser vernetzten Kommunikation sehe ich auch ein wesentliches Potenzial für neue Technologien.

Sprachassistenten finde ich faszinierend. Leider sind diese Systeme derzeit sehr isoliert. Es gibt z. B. Amazons „Alexa“ und Apples „Siri“ und jedes System ist auf seine Welt begrenzt und extrem herstellerbezogen. Ein Durchbruch wird prophezeit, doch die aktuellen Zahlen sind ernüchternd. Aber für mich ist das der faszinierendste Anwendungsfall von KI. Die Möglichkeit, Text in ein elektronisches Formular hineindiktieren zu können, ist für viele unserer Kunden eine heute schon verfügbare und tatsächliche Arbeitserleichterung. Automatische Übersetzungsfunktionen werden m. E. auch immer wichtiger.

Ich habe von Lösungen gehört, die können eingescannte Dokumente selbständig verschlagworten und vollautomatisch in den richtigen Workflow leiten. Das halte ich für eine Übergangslösung, denn in einer digitalisierten Welt gibt es nichts mehr zum Einscannen.

Dennoch bin ich überzeugt, dass intelligente Bilderkennung und -verarbeitung viele Anwendungsfälle in der Immobilienwirtschaft haben wird. Wir haben beispielsweise mal mit einer Lösung experimentiert, bei der ein Servicetechniker zuerst ein Foto eines Schadens, z. B. einer verbrannten Steckdose, aufgenommen hat. Die Google Bildersuche hat dann erkannt, dass es sich um eine Steckdose handelt und das Schadensformular in der App fast vollständig selbst ausgefüllt. Überwältigend finde ich auch die heute schon verfügbaren Technologien, um Immobilien virtuell begehen zu können. In unserer easysquare Vermietungslösung haben wir Drohnenflugvideos und einfache virtuelle Besichtigungen bereits eingebaut. Ich bin von dem Nutzen solcher Lösungen überzeugt und sehe ein großes Potenzial in der Zukunft. Vollvermietung bei Baufertigstellung streben alle bauenden Wohnungsunternehmen an.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Entwicklungen, die zu einer signifikanten Prozessverbesserung beitragen, werden passieren. Aber das ist eher Evolution statt Revolution.

Welche Trends machen Sie aus im Kontext der Digitalisierung und der Immobilienbewirtschaftung?

Kramer: Die Gebäudedigitalisierung ist ein klares Trendthema. Hier wird man neue Wege gehen, wenn es darum geht, Sensoren und Software miteinander zu vernetzen. Zur Gebäudephysik kommen Mess- und Automatisierungselemente hinzu, die heutzutage nicht mehr von den dazugehörigen Softwarelösungen zu trennen sind. Hochtechnologie wird handelsüblich. Für Immobilienverwalter eröffnen sich beträchtliche Wertschöpfungsketten. Auf der anderen Seite muss die IT-Landschaft in Unternehmen ausgebaut werden. Was sich so trivial anhört, ist ein grundlegender Baustein. Alles was immer noch auf Papier oder „per Excelweitwurf“ bearbeitet wird, kann heute konsequent digitalisiert werden. Das betrifft sowohl interne Abläufe der eigenen Verwaltungsmitarbeiter als auch sämtliche Schnittstellen zu Dienstleistern und Kunden und eben zu den Sensoren in den digitalisierten Gebäuden.

Easysquare ist eine Digitalisierungsplattform und dient quasi zur voll digitalen Vernetzung eben dieser Workflows bzw. der hier gebundenen Mitarbeiter mit Dienstleistern, Kunden und Sensoren.

Inwieweit unterstützt Ihr Haus mit Ihren Lösungen Immobilieneigentümer, um den Wert ihrer Immobilie zu sichern?

Kramer: Im Reporting-Dienst der easysquare Eigentümer-App stehen Immobilieneigentümern und Investoren – die ihren Bestand verwalten lassen – die wesentlichen Kennzahlen und Auswertungen des Portfolios übersichtlich zur Verfügung. Alle wichtigen Kennzahlen und Informationen zum Portfolio sind jederzeit abrufbar, z. B. Stammdaten der Objekte, die Mieteinnahmen und Forderungen, die Leerstandsquoten sowie die Entwicklung der Fluktuation und Instandhaltungsausgaben. Weitere Funktionen runden diesen absoluten Mehrwert ab: News oder Berichte, wie der Jahresbericht, können bereitgestellt und eingesehen werden.

Und natürlich hat die Qualität der Immobilienbewirtschaftung direkten Einfluss auf die Wertsicherung der Immobilie. Und eine umfassende Digitalisierungsplattform wie easysquare unterstützt qualitätsorientierte Immobilienverwalter substanziell.

Kurz gesagt: Unsere mobilen Lösungen sind die beste Investition in Ihre Immobilie.

Vielen Dank für das Interview!

Erstveröffentlichung des Textes in TREND REPORT – Redaktion und Zeitung für moderne Wirtschaft | Ausgabe 11/2019.