Was, wenn der Mietspiegel fehlt? Vergleichsbestände unkompliziert in SAP^® anlegen und zuordnen

Mietspiegel und Vergleichsbestand – Wann kommt was zum Einsatz?

In Deutschland dient in der Regel der Mietspiegel als Anhaltpunkt zur Festlegung angemessener und gesetzlich zulässiger Mieten. Vor allem jedoch in ländlichen Regionen oder kleineren Gemeinden kann es sein, dass es keinen formellen Mietspiegel gibt. In diesem Fall ist es für Wohnungs- und Immobilienunternehmen deutlich schwerer, eine angemessene und vor allem zulässige Miethöhe festzulegen. Es müssen Vergleichsbestände definiert werden. Dazu werden mindestens drei vergleichbare Mietobjekte mit ähnlichen Ausstattungsmerkmalen zu einem Vergleichsbestand zusammengefasst. Existiert kein vergleichbares Objekt im eigenen Bestand, können entsprechende Daten vom Bundesamt für Statistik angefordert werden. Die herangezogenen Vergleichsobjekte müssen identifizierbar sein, das heißt die genaue Adresse sowie das Stockwerk und der Name des aktuellen Mieters oder der Mieterin müssen benannt werden. Nicht verwendbar sind Wohnungen, die aktuell leer stehen.

Prinzipiell steht es dem Vermieter frei, statt des offiziellen Mietspiegels einen Vergleichsbestand zur Festlegung der Miethöhe zu nutzen. Normalerweise ist der Mietspiegel das überlegene Begründungsinstrument zur Berechnung, da er nach wissenschaftlichen Kriterien erhoben wird. In manchen Fällen werden die Daten des Mietspiegels nur fortgeschrieben und nicht neu erhoben. Dann entscheiden sich Vermieter bei der Berechnung gern für die Orientierung an Vergleichsbeständen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie diese unkompliziert in SAP^® zusammenstellen und zuordnen.^[1]

Suchen, Anlegen, Zuordnen – In wenigen Schritten zum Vergleichsbestand in SAP^®

Über eine Kachel „Vergleichsbestände“ im Fiori^® Launchpad öffnet sich eine übersichtliche Maske, in der zunächst die Quellobjekte selektiert werden. Das sind die Objekte, für die ein Vergleichsbestand gebildet werden soll. Es können hier ganz bestimmte Mietobjekte explizit ausgewählt werden. Genauso kann auch eine Wirtschaftseinheit selektiert werden, von der nur Mietobjekte, die über eine bestimmte Quadratmeterzahl oder Ausstattungsmerkmale verfügen, übernommen werden sollen.

Aus der Ergebnisliste können dann die Mietobjekte ausgewählt werden, für die tatsächlich ein Vergleichsbestand definiert werden soll. Anschließend wird der zu suchende Vergleichsbestand präzisiert. Die Lösung gibt die Möglichkeit folgende Parameter zu konkretisieren:

• Lage: Festlegung einer bestimmten Wirtschaftseinheit oder eines Postleitzahlenbereichs
  
• Größe: Bestimmung einer Quadratmeterzahl mit einer voreingestellten Abweichung von 10 %
  
• Alter: Festsetzung des Baujahres der Vergleichsobjekte
  
• Ausstattungsmerkmale: Suche nach Objekten mit vorab festgelegten Ausstattungsmerkmalen, z. B. Einbauküche oder Dielenboden
  
• Buchungskreis: Beschränkung der Suche auf einen ausgewählten Buchungskreis
  

Wurden alle Suchkriterien festgelegt, kann ein Simulations- oder Echtzeitlauf durchgeführt werden. Die Ergebnisliste zeigt links in gelb die Quellobjekte an und schlägt hierzu drei passende Vergleichsobjekte vor. Automatisiert werden dabei jene vorgeschlagen, welche aus dem Pool der gefunden Vergleichsobjekte die höchsten Mieten aufweisen. Es können manuell auch andere, gefundene Vergleichsobjekte ausgewählt werden. Doch was passiert nun mit den generierten Vergleichsobjekten?

Es gibt nun drei Optionen:

1. Vergleichsbestand anlegen: Die Vergleichsbestände werden lediglich gespeichert und stehen als Stammdatum im System zur Verfügung.
   
2. Vergleichsbestand zuordnen: In diesem Fall existiert schon ein Vergleichsbestand und er wird lediglich den Quellobjekten neu zugeordnet.
   
3. Vergleichsbestand anlegen und zuordnen: Der Vergleichsbestand wird generiert und direkt in der Anpassungsklausel des Vertrages zum Quellobjekt hinterlegt.
   

User können zudem darüber entscheiden, ob der Vergleichsbestand dem Vertrag eines Mietobjekts oder aber dem Mietobjekt selbst hinterlegt werden soll. Wurde der Vergleichsbestand einem Vertrag zugeordnet, ist dies über einen gesonderten Reiter im Vertrag einsehbar.